Bentuk Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Rumah dalam Penyelesaian Sengketa Kepailitan Pengembang
DOI:
https://doi.org/10.18196/mls.v3i1.13222Keywords:
kepailitan, kreditor konkuren, perjanjian jual-beli, perlindungan hukumAbstract
Pengembang perumahan dalam menjalankan usahanya dapat memperoleh bantuan pembiayaan dari pihak lain. Namun seringkali dalam perjanjian utang-piutang pengembang perumahan atau debitor tidak dapat melunasi utangnya hingga waktu jatuh tempo. Sehingga pengembang perumahan dapat dimohonkan pailit oleh kreditornya. Sehingga rumah yang belum beralih kepemilikannya kepada pembeli akan menjadi boedel pailit dan berada di bawah pengawasan kurator dan hakim pengawas. UUK dan PKPU tidak memberikan kejelasan kedudukan pembeli dalam kepailitan. Posisi ini memberikan kerugian kepada pembeli dalam proses kesepakatan pembayaran piutang. Dalam penelitian ini menggunakan studi putusan Pengadilan Niaga Nomor : 21/Pdt.Sus-Pailit/2020/PN.Niaga Jkt.Pst.Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana perlindungan hukum terhadap hak-hak pembeli dalam perjanjian jual-beli rumah dengan pengembang perumahan yang diputus pailit dan untuk mengetahui bagaimana Pelaksanaan Pembagian pembayaran piutang kepada para kreditor khususnya kepada kreditor konkuren yang proposional sehingga mewujudkan pembayaran piutang yang adil. Dalam penelitian ini menggunakan jenis penelitian yuridsi normatif, kemudian menggunakan teknik analisis data kualitatif deskriptif. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa segera dilakukan pemecahan sertifikat induk. Pemberian hak milik atas rumah bertujuan untuk memberikan kepastian hukum kepada pembeli. Sehingga apabila ditengah jalan pengembang perumahan dinyatakan pailit, status rumah tersebut tidak akan menjadi boedel pailit. Pembayaran kepada kreditor konkuren melalui presentase, yang selanjutnya pembagian menggunakan prinsip pari passu pro rata parte. Yang berarti harta kekayaan debitor merupakan jaminan bersama untuk para kreditor dan hasilnya harus dibagikan secara proposional antara mereka. Dalam UUK dan PKPU memberikan title eksekusi kepada seluruh kreditor yang tagihannya belum dibayar lunas untuk menuntut pemenuhan pembayaran utang dikemudian hari.
References
Buku
Andika Wijaya, Wida Peace Ananta. (2017). Hukum Bisnis Properti. Jakarta : PT Grasindo.
Andika Wijaya, Wida Peace Ananta. (2018).Hukum Acara Pengadilan Niaga. Jakarta : Sinar Grafika.
Agus Riyanto. (2018).Hukum Bisnis Indonesia. Cetakan ke-I. Batam : CV Batam Publisher.
Bambang Sunggono. (1997). Metode Penelitian Hukum Suatu Pengantar. Jakarta : Raja Grafindo Persada.
Bernard Nainggolan. (2014).Peran Kurator Dalam Pemberesan Boedel Pailit. Cetakan ke-I. Bandung : PT Alumni.
Elyta Ras Ginting. (2018). Hukum Kepailitan Teori Kepailitan. Jakarta : Sinar Grafika.
Eries Jonifianto, Andika Wijaya.(2018). Kompetensi Profesi Kurator Dan Pengurus. Jakarta : Sinar Grafika.
Elyta Ras Ginting. (2019).Hukum Kepailitan Pengurusan Dan Pemberesan Harta Pailit. Cetakan ke-I. Jakarta : Sinar Grafika.
Gunawan Widjaja, Kartini Muljadi. (2005). Pedoman Menangani Perkara Kepailitan. (Ed. Revisi-III). Jakarta : PT RajaGrafindo Persada.
Hadi Shubhan. (2008). Hukum Kepailitan Prinsip Norma Dan Praktik Di Peradilan. Jakarta : Prenadamedia Group.
Imran Nating.(2005).Peranan Tanggung Jawab Kurator Dalam Pengurusan Dan Pemberesan Harta Pailit. (Ed. Revisi-II). Jakarta : PT RajaGrafindo Persada.
Mukti Fajar, Yulianto Achmad. (2017).Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris. Cetakan ke-IV. Yogyakarta : Pustaka Pelajar.
Ryan Filbert Wijaya. (2014). Negative Investment. Jakarta : PT Elex Media Komputindo.
Soerjono Soekanto. (1968). Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta : UI Press.
Subekti, Veronika Nugraheni. (2020). Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Rumah Tapak Dalam Kontrak Jual-Beli Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual-Beli. Surabaya : CV Jakad Media Publishing.
Sutan Remy Sjahdeini. (2018).Sejarah Asas Dan Teori Hukum Kepailitan Memahami Undang-Undang No.37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan Dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang. Cetakan ke-II. Jakarta : Prenamedia Group.
Susanti Adi Nugroho.(2018). Hukum Kepailitan Di Indonesia Dalam Teori Praktik Serta Penerapan Hukumnya. Jakarta : Prenadamedia Group.
Urip Santoso. (2015). Perolehan Hak Atas Tanah. Jakarta : Kencana.
. (2014). Hukum Perumahan. Cetakan ke-I. Jakarta : Kencana.
Wahyu Kuncoro. (2015). 97 Resiko Transaksi Jual-Beli Property. Cetakan ke -I. Jakarta : Raih Asa Sukses.
Jurnal
Benny Krestian Heriawanto. (2019). Pelaksanaan Eksekusi Jaminan Fidusia Berdasarkan Title Eksekutorial.Jurnal Ilmiah Hukum Universitas Muhammadiyah Malang. 27 (1).
Diah Ayu Saraswita. (2019). Perjanjian Pengikatan Jual-Beli Dalam Praktik Pre Project Selling. Jurnal Media Hukum Dan Peradilan. 5 (2).
Fajar Adithya Nugroho, Sihabudin, Hariyanto Susilo. (2016). Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Terhadap Jual-Beli Hak Atas Tanah Yang Dilakukan Secara Dibawah Tangan (Studi Kasus Di Kota Malang).Jurnal HukumUniversitas Brawijaya. 1 (2).
Herry Anto Simanjuntak. (2020). Prinsip-Prinsip Dalam Hukum Kepailitan Dalam Penyelesaian Utang Debitor kepada kreditor. Justiqa. 2 (2).
Illona, Anna MariaTri Anggraini. (2018). Perlindungan Hukum Konsumen Dalam Hal Pelaku Usaha Pengembang Rumah Susun Yang Sudah Di Nyatakan Pailit (Studi Terhadap Kemanggisan Residence).Jurnal Hukum Adigama. 1 (1).
Kadek Indra Dewantara. (2019). Kewenangan Kurator Dalam Mengurus Dan Menguasai Aset Debitor Pailit.Jurnal Kertha Semaya. 7 (9).
Monitacia Kamahayani, Suyud Margono. (2020). Penerapa Asas Pari Passu Pro Rata Parte Terhadap Pemberesan Harta Pailit PT Dhiva Inter Sarana Dan Richard Setiawan (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No:169 PK/PDT.SUS-PAILIT/2017). Jurnal Hukum Adigama. 3 (1).
Rado Fridsel Leonardus, Novitasari. (2020). Kedudukan Hukum Kreditor Yang Tidak Terverifikasi Dalam Undang-Undang Kepailitan.To-ra Jurnal Hukum. 6 (3).
Teddy Francis, Ariawan. (2020). Akibat Hukum Bagi Pemilik Satuan Rumah Susun Terhadap Developer Rumah Susun Yang Dinyatakan Pailit Oleh Pengadilan Niaga. Jurnal Hukum Adigama. 3 (2).
Triamy Rostarum. (2018). Prosedur Pengambilalihan Obyek Jaminan Hak Tanggungan Dalam Masalah Kredit Macet.Jurnal Wajah Hukum. 2 (2).
Wagirin, Teo Chirstopher Limbong. (2018). Aspek Hukum Jual-Beli DiBawah Tangan Dan Pendaftaran Tanah Yang Berasal Dari Jual-Beli DiBawah Tangan. Jurnal Ilmu Hukum Prima. 1 (1).
Disertasi/Thesis/Disertasi
Slamet Warsito. (2018). Pengembangan Kebijakan Pembangunan Rumah Sederhana Untuk Mendorong Minat Developer Dan Memenuhi Daya Beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah. (Disertasi). Semarang. Universitas Diponegoro.
Dyah Rahmawati. (2016).Tinjauan Hukum Terhadap Pelaksanaan Perjanjian Pengadaan Perumhan Antara Bank, Developer, Dan Konsumen di PT.Bank Niaga,Tbk Cabang A.Yani Semarang.(Thesis). Semarang. Universitas Diponegoro.
Diny Hedyannur Amelia. (2019). Tinjauan Yuridis Wanprestasi Perjanjian Jual-Beli Rumah Yang Di Lakukan Oleh Developer Perumahan Yang Mengagunkan Sertifikat Induk Ke Bank Dikaitkan Dengan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman. (Skripsi). Bandung. Universitas Padjadjaran.
Regulasi
UU No.5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok argaria.
Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan.
Undang-Undang No. 37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan Dan PKPU.
Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Permukiman.
Putusan Nomor: 21/Pdt.Sus-Pailit/2020/PN Niaga Jkt.Pst.
Website
Esther Roseline. (2017). Jika Developer Dinyatakan Pailit, Apakah Cicilan KPR Tetap Harus Dibayar. Di akses pada tanggal 17 April 2021. https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt58b7ab6fb24f9/jika-developer-dinyatakan-pailit--apakah-cicilan-kpr-tetap-harus-dibayar
Ferry Sandi. (2020). Sinyal Kredit Macet Properti: Sudah Jatuh Tertimpa Tangga. Diakses pada tanggal 10 November 2021.https://www.cnbcindonesia.com/news/sinyal-kredit-macet-properti-sudah-jatuh-tertimpa-tangga
Herry Prasetyo. (2020). Cowell Development (COWL) Pailit, Utang Menumpuk, Nasibnya Ditentukan Kreditur. Di akses pada tanggal 10 April 2021. https://today.line.me/id/v2/article/W8BLzv
Kementrian pekerjaan umum dan perumahan rakyat Direktorat Jendral pembiayaan perumahan. Roadmap sistem pembiayaan perumahan Indonesia 2018-2025. Artikel PUPR https://simantu.pu.go.id/. Di akses pada tanggal 10 Februari 2021.
Wawancara Dengan Narasumber
Hasil wawancara dengan Najib Ali Gisymar.Kurator dan pengurus kantor hukum Najib Ali Gisymar Law Firm.Pada tanggal 15 Maret 2021.
Hasil wawancara dengan Pandam Nurwulan. Notaris dan PPATpada kantor Notaris dan PPAT Pandam Nurwulan, S.H., M.H.pada tanggal 10 Februari 2021.
Downloads
Published
Issue
Section
License
Copyright
Authors who publish papers in this journal agree to the following terms:
Authors retain copyright. Authors are permitted to copy and redistribute the journal's published version of the work non-commercially (e.g., post it to an institutional repository or publish it in a book)
Authors are permitted and encouraged to post their work online (e.g., in institutional repositories or on their website) prior to and during the submission process, as it can lead to productive exchanges, as well as earlier and greater citation of published work (See The Effect of Open Access).
This journal is using Attribution-NonCommercial-ShareAlike 4.0 International. You are free to:
- Share — copy and redistribute the material in any medium or format
- Adapt — remix, transform, and build upon the material
The licensor cannot revoke these freedoms as long as you follow the license terms, which include the following:
- Attribution — You must give appropriate credit, provide a link to the license, and indicate if changes were made. You may do so in any reasonable manner, but not in any way that suggests the licensor endorses you or your use.
- NonCommercial — You may not use the material for commercial purposes.
- ShareAlike — If you remix, transform, or build upon the material, you must distribute your contributions under the same license as the original.
- No additional restrictions — You may not apply legal terms or technological measures that legally restrict others from doing anything the license permits.
Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike (CC BY-NC-SA)
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike 4.0 International License.
